住宅ローンつき住宅・マンション・不動産の財産分与で押さえておきたい大切なこと。

住宅ローンつき住宅・マンション・不動産の財産分与で押さえておきたい大切なこと。
住宅ローン付の住宅やマンションなどの財産分与は、銀行や金融機関などと事前に話をして許可を得なければならない場合もありますし、

夫と妻共有持分の場合や連帯保証人・連帯債務の問題など、やることがたくさんあって結構大変です。

でも大変だからといって、大切な財産で失敗するわけにはいかないので、しっかり準備することを心がけましょう。


住宅ローン付き不動産の財産分与の方法


方法1不動産を売却してローンの残債務に充てる
せっかく購入した不動産なのに、離婚で売却するのはもったいないのですが、お互いの話し合いでわけることが難しい場合などは、売却してすっきりする方がいい時もあります。

住宅やマンションを売却して、残ったローンの支払いに充てる時は、築年数や資産の価値によって赤字になるケースもありますので、

事前に不動産会社などにしっかりと査定をしてもらってから、売却を検討した方がいいでしょう。


方法2住宅ローンはそのままで妻と子どもが住む
旦那さんにとっては、理不尽な財産分与になってしまうかもしれませんが、実際に私がかかわった離婚で、離婚後も旦那さんが住宅ローンを払い続け、奥さんと子どもたちだけ住宅に住み続けている方がいました。

住宅ローンは、購入した住宅やマンションに住むことが契約の条件になりますので、旦那さんが住所を変更する場合は注意が必要になります。

実際、きちんと支払っていれば問題はないようですが、金融機関によって対応が違うようですし、銀行から何か言われると困るので、事前に相談する方がいいかもしれません。


方法3住宅ローンを妻が引き継いで支払う
不動産を奥さんがもらう条件として、残りの住宅ローンを奥さんが旦那さんから引き継ぐ方法もあります。

奥さんが銀行などとローン契約をすることができる収入があればこの方法は便利なのですが、

銀行の審査が通らない場合、ローンを組むことができないので、専業主婦や収入の低い方には厳しい選択肢かもしれません。

ただ、連帯保証人をつけることで銀行が承諾をしてくれたり、親や兄弟の不動産を担保に入れることでローンが組める場合もあるようです。

銀行によって対応が違うようなので、事前に相談してみた方がいいかもしれませんね。


方法4離婚後も住宅ローンを夫が払う
奥さんが不動産をもらうことになったけど、奥さんの収入では住宅ローンの契約をすることが難しい場合に、

離婚後も住宅ローンの名義は旦那さんのままにしておいて、

旦那さんが支払うべき毎月の金額を、奥さんが旦那さんの銀行口座に振込んで支払う方法もあります。

この場合、銀行などの承諾を得ずに不動産の名義を勝手に奥さんの名義に変更すると契約違反になってしまい、

残っているローンの全額を一括で支払わなくてはならないので、絶対に名義変更はしないように注意しましょう。


連帯保証人の問題

夫が住宅ローンの契約者となり、奥さんが連帯保証人になっていたり、奥さんの両親が連帯保証人になっている場合があります。

奥さんが不動産をもらうのであれば問題ないのですが、旦那さんが不動産をそのまま所有する場合は、連帯保証人になっている奥さんや奥さん側の親族の方を、連帯保証人から外す必要があります。

離婚をしたら他人になるので当然ですよね。

連帯保証人から外れるには、旦那さんが新たに連帯保証人を探して来なくてはならないのと、新しい連帯保証人の審査にも時間がかかる場合があるので、時間をかけたくない方は早めに準備と手続きをした方がいいと思います。


離婚協議書を必ずつくりましょう

住宅ローン付き不動産を財産分与で分ける場合は、すぐに名義を変更できないないことがあるため、離婚協議書をしっかりつくる必要があります。

例えば、離婚のときに不動産を奥さんにわけてあげて、離婚後も住宅ローンは旦那さんが支払うことになった場合、当然不動産の名義も旦那さんのままになりますよね。

そうすると、将来旦那さんが新しい女性と再婚をして子どもが生まれた後、住宅ローンを残したまま旦那さんが亡くなった場合、せっかく離婚のときに財産分与でもらった住宅やマンションは、離婚協議書や公正証書がなかったら、住宅やマンションを取られてしまうこともあるんです。

財産分与で不動産をわけたことを証明する法律上きちんとした、離婚協議書や公正証書がなかったら、名義を変更することもできませんし、旦那さんの再婚相手とその子どもが相続する財産になってしまうので、反論することもできず、すべて取られ追い出されてしまうのです。

不動産の財産分与離婚協議書・公正証書としっかり覚えておきましょう。


まとめ

住宅ローン付き不動産の財産分与は、決めるときから実際に名義変更をする手続きまで、とても時間がかかります。

せっかく奥さんが不動産を分けてもらったのに、離婚後も住宅ローンが夫名義のままだと、

旦那さんが再婚したり、子どもが生まれたり、亡くなったりしたとき、予想していなかった問題に遭遇してしまうこともあります。

住宅ローン付きの不動産の財産分与は、よく考えて、慎重に準備をして進めていくことが大切ですね。

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